Les revenus fonciers constituent une catégorie de revenus soumis à l’impôt sur le revenu. Une fois déterminés, ils sont totalisés avec les autres revenus du contribuable pour former le revenu global, qui est imposé au barème progressif de l’impôt. Ces revenus proviennent principalement de la location de biens immobiliers bâtis ou non bâtis détenus à titre privé.

Les bailleurs ont la possibilité de déduire de leurs revenus imposables certaines dépenses engagées pour l’acquisition ou la conservation de ces revenus fonciers. Toutefois, la déductibilité des travaux dépend de plusieurs critères, notamment la  nature des travaux réalisés et leur lien direct avec la production de revenus locatifs.

I. Frais et charges déductibles des revenus fonciers 

Pour les contribuables relevant du régime réel d’imposition, ou ayant opté pour celui-ci, le revenu foncier imposable est déterminé chaque année par la différence entre les recettes encaissées et les frais et charges acquittés. Conformément aux dispositions de l’article 29 du Code général des impôts (CGI), les recettes comprennent principalement les loyers, les revenus accessoires, les dépenses incombant normalement au bailleur mais mises à la charge du locataire, et certaines recettes exceptionnelles.

Les frais et charges déductibles des revenus fonciers sont énumérés à l’article 31, I du CGI et incluent notamment :

• les frais de gestion et de garde ;

• les dépenses de réparation ou d’entretien ;

• les dépenses d’amélioration ;

• les dépenses acquittées pour le compte des locataires et restant définitivement à la charge des propriétaires ;

• les provisions pour charges de copropriété ;

• les primes d’assurances ;

• certaines impositions ;

• les intérêts des dettes.

Ces dépenses doivent être directement liées à l’acquisition ou à la conservation du revenu foncier et justifiées par des factures. En principe, les frais et charges sont déductibles pour leur montant réel, à condition que le contribuable puisse prouver leur existence et leur lien direct avec la location du bien.

Les dépenses de reconstruction ou d’agrandissement sont expressément exclues de la déduction. Cependant, les dépenses d’amélioration, qui concernent l’ajout d’équipements ou de confort sans modifier la structure du bien sont déductibles. Les travaux de construction, de reconstruction ou d’agrandissement (création de nouveaux locaux ou modifications du gros œuvre) ne sont pas déductibles, même s’ils visent à maintenir ou améliorer les revenus fonciers.

II. Nécessité de justifier de l’intention de louer 

Dans un arrêt récent, la Cour administrative d’appel de Paris (CAA Paris, 5ème Chambre, 4 octobre 2024, 23PA00546) a rappelé la stricte application des règles relatives à la déduction des frais et charges. Les contribuables concernés, propriétaires de deux appartements, avaient déduit de leurs revenus fonciers des dépenses de rénovation pour un montant total de plus de 60 000 euros, effectuées en 2016. Ces biens n’avaient cependant pas été reloués après les travaux, mais vendus l’année suivante, en 2017. À l’issue d’un contrôle fiscal, l’administration avait remis en cause ces déductions, estimant que les travaux n’avaient pas été réalisés en vue de conserver un revenu foncier, les biens ayant été cédés.

Dans leur défense, les contribuables avaient tenté de prouver leur intention initiale de louer à nouveau les appartements après les travaux, se basant sur la non-révocation d’un mandat de gestion donné à un administrateur immobilier. Ils avaient également fourni des factures et une attestation de leur gestionnaire. Toutefois, la Cour a estimé que ces éléments ne suffisaient pas à établir une intention réelle de relouer les biens après les travaux. Le fait que les appartements aient été rapidement mis en vente après la rénovation laissait supposer que les travaux avaient été engagés dans le but de vendre les biens, et non de les louer.

En conséquence, la Cour a donc confirmé la décision de l’administration fiscale, rejetant la déduction des dépenses. Cet arrêt souligne l’importance pour les propriétaires bailleurs, de pouvoir démontrer une intention claire de louer les biens immobiliers pour justifier la déductibilité des travaux de rénovation.

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Afin de bénéficier de la déduction des frais et charges, il est nécessaire de justifier que ces dépenses ont été engagées dans le cadre d’une gestion locative continue, et non dans l’optique de vendre les biens. A titre de rappel, les propriétaires qui utilisent leurs logements pour eux-mêmes ne peuvent, en principe, pas déduire les charges liées à ces biens de leur revenu imposable.