En matière de baux commerciaux, l’indemnité d’éviction est conçue pour compenser le locataire lorsqu’il est privé du renouvellement de son bail, afin de préserver son fonds de commerce.
Toutefois, le droit à cette indemnité n’est pas systématique. En effet, l’indemnité, compensant spécifiquement la perte du droit au renouvellement, le locataire doit satisfaire aux conditions propres au droit au renouvellement pour à cette indemnité.
Le traitement fiscal de cette indemnité varie en fonction du régime d’imposition du locataire et de la nature du préjudice compensé.
I. Traitement de l’indemnité d’éviction pour les locataires soumis à l’impôt sur le revenu
Lorsque le locataire est soumis à l’impôt sur le revenu, le régime d’imposition de l’indemnité d’éviction dépend du type de préjudice compensé, et deux situations peuvent se présenter (BOI-BIC-PDSTK-10-30-20 § 110) :
- Compensation de la perte d’un élément d’actif immobilisé : si l’indemnité compense la perte d’un élément de l’actif immobilisé, tel que le droit au bail, cette part de l’indemnité est assimilée à un prix de cession. En conséquence, les plus-values ou moins-values réalisées à cette occasion bénéficient du régime fiscal des plus-values ou moins-values d’actif immobilisé (CE, 25 novembre 1985, n° 40357). Le régime applicable étant celui des plus-values professionnelles, il est possible de bénéficier d’un régime d’imposition à taux réduit, ou d’exonération sous réserve de certaines conditions.
- Compensation d’une charge ou d’un manque à gagner : lorsque l’indemnité couvre des frais normaux (frais de déménagement, réinstallation, droits de mutation …) ou compense une perte de recettes commerciales, elle est imposable au taux normal (CE, 27 mai 1983, n° 27921).
En pratique, ce régime fiscal s’applique aux exploitants individuels et associés personnes physiques des sociétés soumises au régime fiscal des sociétés de personnes.
II. Traitement de l’indemnité d’éviction pour les locataires soumis à l’impôt sur les sociétés
Pour les sociétés soumises à l’impôt sur les sociétés, le régime fiscal de l’indemnité d’éviction est plus uniforme. Quel que soit la nature du préjudice compensé, l’indemnité d’éviction est incluse dans le bénéfice imposable de la société au taux normal de l’impôt sur les sociétés.
A titre de rappel, le taux normal de l’impôt sur les sociétés, en l’absence de dispositions particulières, est fixé conformément aux dispositions du I de l’article 219 du Code général des impôts (CGI). Ce taux est fixé à 25 % pour les exercices ouverts à compter du 1er janvier 2022
En pratique, ces indemnités sont rattachées aux résultats de l’exercice au cours duquel elles deviennent certaines dans leur montant et dans leur principe (par exemple, exercice en cours à la date du jugement ou de la convention définissant l’indemnisation). Si une base d’indemnisation est fixée dès le début, l’indemnité est enregistrée au compte de résultat pour l’exercice ou l’éviction a été notifiée. En revanche, si la base d’indemnisation n’est pas établie, elle ne sera enregistrée que lorsqu’elle sera définitivement acquise.
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Les règles fiscales de l’indemnité d’éviction varient selon le statut du locataire, qu’il soit soumis à l’impôt sur les sociétés ou à l’impôt sur le revenu. Un traitement fiscal différencié est également applicable à l’égard du bailleur en fonction des motifs justifiant le versement de l’indemnité d’éviction.
