Le régime fiscal de la location meublée non professionnelle (LMNP) suscite un intérêt croissant auprès des investisseurs en immobilier locatif. Parmi les aspects fiscaux à maîtriser, le calcul de la plus-value réalisée lors de la revente du bien immobilier occupe une place centrale. Cette plus-value est soumise à un régime spécifique qui impacte directement la fiscalité du cédant.
La loi de finances 2025 publiée au Journal Officiel le 15 février, a introduit une modification majeure en intégrant les amortissements dans le calcul de la plus-value imposable.
I. Principes relatifs au calcul de la plus-value des LMNP
La plus-value réalisée lors de la cession d’un bien détenu en LMNP est soumise au régime des plus-values immobilières privées des particuliers. Conformément aux dispositions de l’article 150 V du Code général des impôts (CGI), elle est calculée selon la formule suivante :
Plus-value imposable = prix de cession – prix d’acquisition
Selon l’article 150 VA du CGI, le prix de cession s’entend du prix réel stipulé dans l’acte. Il est majoré de toutes les charges en capital et indemnités stipulées au profit du cédant.
Quand au prix d’acquisition, l’article 150 VB précise qu’il correspond au prix effectivement versé lors de l’achat du bien tel qu’il a été stipulé dans l’acte, majoré des charges et indemnités stipulées au profit du cédant. Il peut être augmenté des frais d’acquisition à hauteur d’un forfait de 7,5 %. Toutefois, le cédant peut choisir de substituer à ce forfait le montant réel des frais engagés, sous réserve de pouvoir les justifier.
La plus-value déterminée est imposée comme suit :
- A l’impôt sur le revenu au taux forfaitaire de 19 % ;
- Auquel s’ajoutent 17,2 % de prélèvements sociaux.
Lorsque le bien immeuble cédé est détenu depuis plus de 5 ans, des abattements pour durée de détention s’appliquent, avec un taux spécifique pour l’impôt sur le revenu et un autre pour les prélèvements sociaux. Ces abattements permettent une exonération progressive de la plus-value au fil des années :
- Exonération totale d’impôt sur le revenu après 22 ans de détention ;
- Exonération totale de prélèvements sociaux après 30 ans de détention.
II. Réintégration des amortissements précédemment réduits dans le calcul de la plus-value des LMNP
L’une des particularités du régime LMNP est la possibilité pour le propriétaire d’amortir son bien sur le plan comptable, réduisant son résultat annuel imposable. Cependant, cet avantage fiscal peut avoir un effet défavorable lors de la cession du bien.
En effet, depuis la promulgation de la loi de finances pour 2025, le prix d’acquisition utilisé pour le calcul de la plus-value doit être diminué du montant des amortissements précédemment pratiqués, sauf ceux correspondant à des dépenses de construction, de reconstruction, d’agrandissement ou d’amélioration.
Prenons l’exemple d’un investisseur LMNP :
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Montant |
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| Prix d’acquisition
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200 000 euros |
| Amortissement pratiqué
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50 000 euros |
| Prix de cession
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280 000 euros |
Dans le calcul de la plus-value brute imposable, le prix d’acquisition déterminé s’élève à 150 000 euros (200 000 – 50 000).
Cette diminution du prix d’acquisition entraîne une augmentation de la plus-value imposable entraînant une imposition plus élevée pour le cédant. Cependant, les investisseurs qui conservent leurs biens sur le long terme continueront de bénéficier d’une réduction substantielle de leur imposition, notamment si la vente intervient après 30 ans de détention.
Ces nouvelles règles s’appliquent aux cessions effectuées à compter du lendemain de la promulgation de la loi, soit aux cessions intervenues à compter du 16 février 2025.
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Bien que le régime fiscal du LMNP soit attractif pour maximiser les revenus locatifs, une attention particulière doit être portée à la revente du bien. Cette taxation n’intervenant qu’au moment de la cession, les propriétaires disposent d’une marge de manœuvre pour ajuster leur stratégie et limiter l’impact de la fiscalité sur la plus-value.
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