Mettre en location son logement pour de courtes durées peut sembler une solution attrayante pour rentabiliser un bien immobilier. Toutefois, la réglementation en vigueur impose des obligations strictes, notamment en matière de changement d’usage du local. En l’absence de formalités préalables, les propriétaires s’exposent à des sanctions financières lourdes. Cet article revient sur les règles à respecter et les risques encourus.
I. Le cadre juridique du changement d’usage
A. Une autorisation obligatoire dans certaines communes
L’article L631-7 du Code de la construction et de l’habitat impose une autorisation préalable pour le changement d’usage d’un local d’habitation dans les communes de plus de 200 000 habitants ainsi que dans les départements des Hauts-de-Seine, de la Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne. Cette autorisation est délivrée par le maire, avec consultation éventuelle des maires d’arrondissement à Paris, Lyon et Marseille.
Cette réglementation concerne notamment les locations meublées de courte durée à une clientèle de passage, qui ne constitue pas un domicile permanent. Ainsi, si un logement était à usage d’habitation au 1er janvier 1970, sa mise en location répétée pour de courtes durées est assimilée à un changement d’usage nécessitant une autorisation spécifique.
B. La règle des 240 jours
Pour éviter d’être soumis à cette réglementation, il est essentiel que le logement loué en courte durée soit une résidence principale. L’article L631-7-1 A du même code prévoit une exonération de demande d’autorisation pour les propriétaires mettant en location leur résidence principale, sous réserve que celle-ci soit occupée au moins 8 mois par an, soit 240 jours.
Un arrêt récent de la Cour d’appel de Paris a précisé que cette durée doit être comptabilisée en jours effectifs d’occupation, et non en mois. Ainsi, un propriétaire occupant son bien moins de 240 jours par an ne pourra pas prétendre au statut de résidence principale et devra obtenir une autorisation de changement d’usage sous peine de sanctions.
II. Les risques en cas de non-respect de la réglementation
A. Des sanctions financières lourdes
En l’absence d’autorisation de changement d’usage, la commune peut engager une action en justice contre le propriétaire. C’est le cas d’un couple breton propriétaire d’un appartement à Paris, dont l’un des membres occupait le bien en semaine et le louait pour de courtes durées le week-end. La Ville de Paris a estimé que cette mise en location constituait un changement d’usage non autorisé et a obtenu la condamnation du couple à une amende civile et au retour du logement à son usage initial.
L’article L651-2 du Code de la construction et de l’habitat prévoit une sanction pouvant atteindre 50 000 euros par logement en infraction. Ces amendes sont systématiquement prononcées en cas de location non autorisée dans une commune soumise à cette réglementation.
B. La position de la Cour de cassation
Saisie du dossier, la Cour de cassation a confirmé que la règle des 240 jours devait être appréciée strictement en fonction du nombre effectif de jours d’occupation. Ainsi, bien que l’époux ait occupé l’appartement durant la semaine, l’insuffisance du nombre total de jours d’occupation annuelle a conduit à requalifier le bien en logement destiné à la location de courte durée. Cette décision conforte la rigueur des juges face aux locations touristiques non conformes.
En revanche, la Cour a rappelé que les amendes civiles sont des sanctions à caractère punitif et doivent respecter le principe d’individualisation des peines. Par conséquent, elle a annulé la condamnation solidaire du couple, précisant que chaque propriétaire devait être jugé individuellement en fonction de son implication.
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La location de courte durée, bien que lucrative, est strictement encadrée par la loi dans certaines communes. Les propriétaires doivent s’assurer de respecter la règle des 240 jours d’occupation effective s’ils souhaitent bénéficier du statut de résidence principale et éviter ainsi l’obligation d’une autorisation de changement d’usage. En cas de non-respect, les sanctions financières peuvent être lourdes. Il est donc essentiel de bien se renseigner avant de louer son bien afin d’éviter toute déconvenue juridique et financière.
