L’activité de location meublée de courte durée connaît depuis plusieurs années un essor important, notamment via les plateformes de réservation en ligne.
Ce développement en fait un enjeu fiscal majeur, en particulier en matière de TVA. La loi de finances pour 2024, complétée par des commentaires de l’administration fiscale en 2024 puis en 2025, a profondément modifié le régime applicable à ces prestations.
I. Conditions de soumission à la TVA des prestations de parahôtellerie en 2024
Depuis le 1er janvier 2024, les prestations d’hébergement fournies dans le secteur hôtelier ou dans les secteurs dits « à fonction similaire » sont de plein droit soumises à la TVA, sauf si l’exploitant relève de la franchise en base de TVA.
Pour être considérée comme une activité para-hôtelière et donc soumise à TVA, la prestation doit remplir deux conditions cumulatives :
- Durée : la prestation d’hébergement ne doit pas excéder 30 nuitées ;
- Services : le locataire doit avoir accès à au moins trois des quatre services cités au b) du 4° de l’article 261 D du Code général des impôts (CGI) :
- Fourniture du petit-déjeuner ;
- Nettoyage régulier des locaux ;
- Fourniture de linge de maison ;
- Réception (même non personnalisée).
A titre de rappel, le logement doit être meublé, avec les éléments nécessaires à une occupation normale et temporaire.
Dans une première publication du BOFiP en date du 7 août 2024, l’administration fiscale a précisé les conditions d’application de ces dispositions, entraînant la soumission de nombreux prestataires d’hébergement de courte durée à la TVA de plein droit.
Il convient de souligner que le statut du prestataire (professionnel classé ou non, hôtel, particulier, résidence de tourisme …) est sans incidence sur le régime de TVA applicable. Seule la nature effective des prestations fournies est déterminante.
II. Principaux ajustements apportés par la doctrine fiscale en 2025
Face aux nombreuses questions pratiques soulevées, l’administration fiscale a publié une nouvelle mise à jour du BOFiP le 26 mars 2025, introduisant des assouplissements favorables aux loueurs.
Les nouvelles précisions permettent à certains loueurs d’échapper à la TVA, notamment si les services exigés ne sont pas effectivement fournis. Les principaux ajustements concernent :
- La réception de la clientèle : la seule mise à disposition d’une boîte à clés ne suffit plus à caractériser un service de réception. Il faut qu’un accueil physique soit proposé en alternative.
- Le nettoyage des locaux : le nettoyage des locaux est effectué avant le séjour et régulièrement pendant celui-ci, en fonction de la durée du séjour et des normes d’hygiène du secteur. Un nettoyage hebdomadaire est jugé suffisant.
- La fourniture de linge maison : La fourniture de linge de maison (draps, serviettes …) est assurée au début du séjour, avec un renouvellement régulier proposé en fonction de sa durée. Un renouvellement hebdomadaire est jugé suffisant.
- La fourniture du petit-déjeuner : la prestation n’est retenue que si elle est effectivement commercialisée par le loueur, même si elle est sous-traitée. Cependant, la simple mise à disposition d’un distributeur de nourriture ou de boissons ne suffit pas à caractériser une véritable fourniture de petit-déjeuner.
Par conséquent, une location courte durée sans petit-déjeuner, avec boîte à clés et sans renouvellement du linge ni nettoyage, sera exonérée de TVA.
Les ajustements apportés par la doctrine fiscale en 2025 viennent clarifier et assouplir certaines conditions relatives à la TVA pour les prestations d’hébergement de courte durée. Bien que le seuil de franchise en base de TVA soit suspendu jusqu’en juin 2025, les prestataires doivent demeurer vigilants face aux obligations déclaratives et aux risques de requalification des prestations, qui pourraient entraîner une soumission à la TVA.
