Lorsqu’un couple marié sous le régime de la séparation de biens vend un bien immobilier détenu en indivision, une question cruciale se pose : qui doit supporter l’impôt sur la plus-value immobilière ? Cette interrogation a récemment été clarifiée par la Cour de cassation dans son arrêt du 12 juin 2024. Cet article vous explique, de manière simple et concrète, les conséquences fiscales pour les époux et les règles applicables pour bien gérer votre fiscalité immobilière.
I. La plus-value immobilière en cas de séparation de biens : une dette individuelle
La Cour de cassation a confirmé dans son arrêt du 12 juin 2024 que lorsque des époux mariés sous le régime de la séparation de biens vendent ensemble un immeuble détenu en indivision, chacun reste personnellement redevable de l’impôt sur la plus-value immobilière calculé sur ses droits indivis. Concrètement :
- Chaque époux est imposé individuellement sur la quote-part qui lui revient.
- L’administration fiscale émet un avis d’imposition spécifique à chaque indivisaire.
- Cette solution permet de respecter la logique du régime de séparation de biens, qui distingue les patrimoines et les revenus de chacun.
Ainsi, l’impôt sur la plus-value n’est pas considéré comme une dette commune du couple, mais bien comme une dette personnelle.
II. Les implications pratiques et les tolérances administratives
Malgré cette précision jurisprudentielle, il existe des tolérances administratives qui permettent parfois d’alléger la charge fiscale, notamment lors de la vente de la résidence principale d’un époux en cours de séparation. L’administration fiscale accepte, sous certaines conditions, d’appliquer l’exonération de la plus-value pour la vente de l’immeuble qui constituait la résidence principale du couple avant la séparation, à condition que :
- Le logement ait servi de résidence principale aux deux époux jusqu’à la séparation ;
- Il soit resté occupé jusqu’à la vente par l’un d’eux ;
- La vente soit motivée par le divorce ou la séparation et qu’elle intervienne dans un délai raisonnable.
Cette tolérance vise à atténuer la charge fiscale dans un contexte de séparation. Toutefois, cette exonération ne s’applique pas toujours automatiquement et nécessite une vigilance particulière lors de la déclaration.
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L’impôt sur la plus-value immobilière est, en principe, une dette personnelle pour chaque époux séparé de biens. La jurisprudence et les textes fiscaux confirment cette individualisation de l’imposition. Toutefois, des aménagements existent, notamment en cas de vente de la résidence principale pendant une procédure de séparation, permettant sous conditions de bénéficier d’une exonération partielle ou totale. Les experts comptables jouent un rôle clé pour accompagner leurs clients dans l’anticipation et la gestion de ces questions fiscales, afin d’optimiser la charge d’impôt et éviter les erreurs de déclaration.
