La décision rendue par la Cour de cassation en décembre 2022 sur la qualification juridique des parts de SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier) a marqué un tournant important pour les investisseurs et les professionnels du patrimoine. Contrairement à ce que l’on pourrait croire, les parts de SCPI ne sont pas assimilées à des valeurs mobilières. Ce point, bien que technique, a des conséquences significatives en matière de transmission, de démembrement et de fiscalité. Cet article a pour objectif d’éclairer les professionnels de l’expertise comptable sur cette évolution majeure et ses implications concrètes.
I. Pourquoi les parts de SCPI ne sont-elles pas des valeurs mobilières ?
La Cour de cassation a tranché en affirmant que les parts de SCPI ne peuvent pas être qualifiées de valeurs mobilières. Cette décision repose principalement sur l’article L.211-1 du Code monétaire et financier, qui définit les valeurs mobilières comme des titres négociables sur un marché financier réglementé. Or, les parts de SCPI ne répondent pas à ce critère : elles sont nominatives et non négociables sur un marché réglementé, contrairement aux actions ou obligations classiques.
Ce point est essentiel, car il conditionne le régime juridique applicable aux SCPI. En pratique, l’absence de négociabilité des parts de SCPI signifie qu’elles ne peuvent pas être soumises au régime juridique du quasi-usufruit. Ce dernier implique en effet la fongibilité des biens concernés, c’est-à-dire leur interchangeabilité et leur caractère consomptible. Les parts de SCPI, étant des biens non fongibles, ne peuvent donc pas être appréhendées par un quasi-usufruit.
II. Conséquences pratiques pour la gestion patrimoniale et successorale
Cette qualification a des répercussions directes sur la structuration patrimoniale des investisseurs, et notamment sur les opérations de démembrement souvent utilisées pour optimiser la transmission.
A. Transmission et démembrement
Dans un cadre successoral, il est fréquent de démembrer la propriété d’un actif : l’usufruit au conjoint survivant et la nue-propriété aux enfants. Or, la Cour de cassation rappelle qu’un quasi-usufruit n’est pas envisageable sur les parts de SCPI. Le conjoint survivant ne pourra donc pas disposer librement de ces parts (comme il le pourrait avec des liquidités ou des titres financiers classiques), mais devra respecter un usufruit classique, plus restrictif.
B. Optimisation fiscale et rédaction des actes
Les experts-comptables doivent être particulièrement attentifs lors de la rédaction des actes de transmission et des pactes de démembrement. Il est impératif de distinguer les parts de SCPI des valeurs mobilières classiques pour éviter des montages juridiques inadaptés qui pourraient être requalifiés ou annulés. Cela implique également une vigilance accrue dans la gestion des comptes bancaires détenant des parts de SCPI, notamment en cas de décès du titulaire.
C. Impact sur la gestion bancaire
L’interdiction de soumettre les parts de SCPI à un quasi-usufruit impacte aussi les pratiques bancaires. Les établissements financiers doivent s’assurer du respect de cette qualification et adapter leurs procédures de gestion successorale. Le risque de blocage administratif en cas de succession doit être anticipé et les clients doivent être informés des contraintes légales liées à ces parts.
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La décision de la Cour de cassation du 8 décembre 2022 apporte un éclairage précieux sur la qualification des parts de SCPI. Non assimilées à des valeurs mobilières, elles échappent au régime du quasi-usufruit, ce qui restreint certaines stratégies patrimoniales et successorales. Pour les experts-comptables, cette décision impose de revoir et sécuriser les actes de démembrement et d’anticiper les conséquences fiscales et civiles de cette qualification spécifique.
