Acquérir un bien immobilier en France lorsqu’on est non-résident peut entraîner une fiscalité complexe. Pourtant, des solutions existent pour optimiser cette situation, notamment grâce aux conventions fiscales internationales et à une structuration juridique adaptée.
I. Conventions fiscales et structuration patrimoniale : un levier stratégique pour les non-résidents
Les non-résidents qui possèdent ou souhaitent acquérir un bien immobilier en France doivent impérativement s’intéresser aux conventions fiscales internationales, notamment les plus anciennes, parfois plus avantageuses que les accords récents. En effet, ces conventions peuvent permettre d’éviter ou de limiter certains impôts comme les droits de mutation à titre gratuit ou l’impôt sur la fortune.
A. Les lacunes des anciennes conventions fiscales : une opportunité
Certaines conventions, telles que l’ancienne convention fiscale franco-suisse de 1953 (désormais abrogée), prévoyaient que les parts de sociétés civiles immobilières (SCI) ou de sociétés d’exploitation agricole détenues par un défunt non-résident étaient uniquement imposables dans le pays de résidence du défunt. Cela permettait donc d’éviter les droits de mutation à titre gratuit en France, sous certaines conditions.
Ce principe a été confirmé à plusieurs reprises par l’administration et par la jurisprudence (par ex. Cass. ass. plén. 2-10-2015 n° 14-14.256), et reste applicable à d’autres conventions rédigées de manière similaire, notamment dans le cadre des SCI monégasques.
B. La convention franco-luxembourgeoise : une exception notable
En revanche, certaines conventions sont moins favorables. La convention franco-luxembourgeoise considère les parts de SCI comme des biens immobiliers, les rendant donc taxables en France à l’impôt sur la fortune immobilière (IFI). Cette jurisprudence a été confirmée récemment (Cass. com. 2-4-2025 n° 23-14.568 F-D).
II. Structuration via sociétés et taxe de 3 % : précautions indispensables
Pour éviter l’imposition en France, certains non-résidents recourent à la détention de biens via une chaîne de sociétés interposées, souvent localisées dans des juridictions à fiscalité avantageuse. Cette stratégie peut être efficace… à condition d’en maîtriser les limites.
A. Une optimisation possible sous conditions
Dans certains cas, structurer la détention du bien par le biais de sociétés permet d’échapper aux droits de mutation à titre gratuit, à condition que le propriétaire ultime ne soit pas domicilié en France. En effet, si le résident français utilise ce même schéma, la France reste en droit de taxer la transmission des parts, même avec une convention fiscale en vigueur.
Il est donc essentiel de vérifier la rédaction de chaque convention fiscale bilatérale, qui peut contenir des dispositions spécifiques.
B. La taxe patrimoniale de 3 %
Pour lutter contre la dissimulation de la propriété réelle des immeubles français détenus via des sociétés étrangères, la France a instauré une taxe de 3 % sur la valeur vénale des biens immobiliers. Cette taxe s’applique en l’absence de déclaration du bénéficiaire effectif de la société détenant le bien. Autrement dit, sans transparence, l’administration fiscale présume une fraude et applique la taxe, sans déduction possible des dettes.
C. Attention au « droit de suite » de certaines conventions
Certaines conventions prévoient un droit de suite, permettant à un État d’imposer ses anciens résidents ou ressortissants comme s’ils y résidaient toujours. C’est le cas de la convention franco-suédoise, qui autorise la Suède à imposer les biens de ses anciens résidents même après leur départ. De même, l’avenant franco-américain du 8 décembre 2004 permet aux États-Unis d’imposer leurs anciens citoyens ou résidents pendant dix ans après leur expatriation.
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L’optimisation fiscale pour les non-résidents détenant un bien en France repose sur une connaissance approfondie des conventions fiscales internationales et une structuration patrimoniale rigoureuse. Si certaines stratégies permettent de réduire voire d’éviter l’impôt, elles doivent être adaptées au profil du contribuable, à sa nationalité et à sa durée de résidence passée.
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