Bonne nouvelle pour les futurs propriétaires ! Le décret n° 2025-946 du 8 septembre 2025 vient préciser les conditions d’application du droit de vente réduit accordé aux primo-accédants.
Cet allègement, voté par les départements, constitue une aide importante à l’accession à la propriété, mais son bénéfice est soumis à des règles strictes, notamment sur la résidence principale.
Dans cet article, nos experts décryptent ce nouveau dispositif fiscal pour vous aider à mieux comprendre les conditions, les exceptions et les bonnes pratiques à connaître avant d’acheter votre premier bien immobilier.
I. Un nouvel avantage fiscal pour les primo-accédants : un coup de pouce à l’achat immobilier
1. Une réduction du droit de vente décidée par les départements
L’article 1594 F septies du Code général des impôts (CGI), issu de la loi de finances pour 2025, permet désormais aux départements de réduire ou supprimer le droit de mutation à titre onéreux (DMTO), plus connu sous le nom de “frais de notaire départementaux”, pour les primo-accédants.
Autrement dit, il s’agit d’une baisse des droits de vente sur les acquisitions immobilières lorsqu’il s’agit de votre première propriété principale.
Pour en bénéficier, l’acquéreur doit :
- acheter un bien constituant sa première propriété (au sens du Code de la construction et de l’habitation, art. L. 31-10-3) ;
- s’engager à occuper le bien à titre de résidence principale pendant 5 ans de manière continue.
2. Une condition de résidence principale désormais encadrée
Le décret 2025-946 a précisé cette condition en ajoutant un nouvel article 265 à l’annexe III du CGI.
Désormais, un logement est considéré comme résidence principale lorsqu’il est occupé au moins huit mois par an.
Toutefois, certaines situations particulières permettent d’assouplir cette obligation :
- cas de force majeure (incendie, sinistre, catastrophe) ;
- raison de santé ;
- obligation professionnelle (mutation, déplacements réguliers, nécessité absolue de service, éloignement du lieu de travail jusqu’à trois ans) ;
- ou encore mise en location temporaire dans des conditions précises (voir ci-dessous).
II. Exceptions, délais et cas particuliers : les règles à connaître pour conserver l’avantage fiscal
1. Délai d’occupation et cas de location temporaire
Le logement doit être occupé dans l’année qui suit l’achat ou la fin des travaux.
Exception : ce délai peut être porté à six ans si l’acquéreur destine le bien à devenir sa résidence principale à la retraite, à condition qu’il soit loué entre-temps.
Le décret prévoit aussi la possibilité de mettre le bien en location temporaire pendant la période de cinq ans, à condition que :
- la durée de location n’excède pas trois ans, et
- qu’elle résulte d’un événement particulier :
- mobilité professionnelle (plus de 50 km ou 1h30 de trajet),
- décès,
- divorce ou rupture de PACS,
- chômage de plus d’un an,
- ou invalidité reconnue.
En revanche, les locations saisonnières ou meublées touristiques sont strictement interdites.
2. Vente anticipée : des cas limitativement énumérés
Si vous devez vendre le logement avant la fin du délai de 5 ans, vous pouvez conserver le bénéfice de la réduction uniquement dans les cas suivants :
- force majeure,
- raison de santé,
- ou événements familiaux et professionnels listés précédemment (mobilité, décès, divorce, chômage, invalidité).
3. Activité professionnelle à domicile : possible dans certaines limites
Le texte admet une utilisation accessoire du logement pour une activité professionnelle ou commerciale, à condition que :
- la surface utilisée ne dépasse pas 15 % de la surface totale du logement.
Toutefois, le logement ne peut pas être utilisé comme logement de fonction lié à un contrat de travail.
Le droit de vente réduit pour les primo-accédants représente une véritable incitation à l’achat immobilier, en réduisant significativement les frais d’acquisition.
Cependant, pour en bénéficier, il est essentiel de respecter scrupuleusement les conditions d’occupation à titre de résidence principale pendant 5 ans.
Le décret 2025-946 clarifie désormais les règles et offre une plus grande sécurité juridique aux acquéreurs, tout en prévoyant des assouplissements adaptés aux aléas de la vie (mobilité, santé, retraite…).
Conseil d’expert-comptable : avant d’acheter votre premier logement, vérifiez si votre département a voté ce dispositif, et faites-vous accompagner pour mesurer précisément les avantages fiscaux et obligations associée
