La société civile immobilière relève par défaut du régime fiscal des sociétés de personnes (art. 8 du CGI). Ainsi, elle est fiscalement transparente. Cependant, elle a la possibilité d’opter pour le régime applicable aux sociétés de capitaux, par suite, être assujetti à l’impôt sur les sociétés (art. 206, 2, 3 et 4 du CGI). L’option doit être notifiée avant la fin du troisième mois de l’exercice au titre duquel l’entreprise souhaite être soumise pour la première fois à l’impôt sur les sociétés en vertu de l’article 239 du CGI. La SCI peut renoncer à cette option jusqu’au cinquième exercice suivant celui au titre duquel ladite option a été exercée, au-delà de ce délai, l’option devient irrévocable.
La société civile immobilière : translucide par nature
La SCI étant translucide, les revenus provenant de la location d’immeubles perçu par les associés de cette société rentrent dans la catégorie des revenus fonciers (art. 14 du CGI). Il convient de préciser que le revenu foncier imposable à l’impôt sur le revenu est égal à la différence entre le montant des recettes encaissées et le total des frais et charges acquittés (art. 29 et 31, I du CGI). Cependant, ce régime fiscal à la caractéristique de ne pas permettre la déduction de l’amortissement de l’actif immobilier et des frais d’acquisition.
En matière de cession de l’actif immobilier, cette dernière relève du régime des plus-values des particuliers.
Pour la détermination du montant imposable à l’impôt sur le revenu, l’abattement est de : 6 % pour chaque année de détention au-delà de la cinquième et jusqu’à la vingt et unième ; et de 4 % au terme de la vingt-deuxième année de détention. Cependant, pour la détermination du montant imposable aux prélèvements sociaux, l’abattement est de 1,65 % pour chaque année de détention au-delà de la cinquième et jusqu’à la vingt et unième ; de 1,60 % pour la vingt-deuxième année de détention ; et de 9 % pour chaque année au-delà de la vingt-deuxième (art. 150 VC du CGI).
Ainsi, ce régime fiscal est fort intéressant lors de la cession puisque l’investisseur va bénéficier d’une exonération de l’impôt sur le revenu sur la plus-value réalisée lors de cette vente au-delà d’un délai de détention de 22 ans, et des prélèvements sociaux, au-delà d’un délai de détention de 30 ans.
A contrario, pendant la durée de détention, et en présence d’un emprunt, il y a une distorsion importante entre le résultat fiscal et la rentabilité financière de l’investissement, cela se traduit par un effort d’épargne important des investisseurs afin de faire face à sa fiscalité.
L’option pour le régime fiscal des sociétés de capitaux
Les bénéfices passibles de l’IS sont déterminés, en principe, de la même manière que les bénéfices industriels et commerciaux (art. 209 du CGI). Le bénéfice imposable est donc un bénéfice net, égal à la différence entre les produits perçus par l’entreprise et les charges supportées par elle (art. 38 du CGI). Ainsi, toutes les charges engagées dans le cadre de cet investissement sont déductibles, y compris l’amortissement de l’actif immobilier et des frais d’acquisition (art. 39, 1-1° du CGI).
Lors de la cession de l’actif immobilier, cet investissement ne bénéficiera d’aucun régime d’exonération. Ainsi, la plus-value sera soumise à l’impôt sur les sociétés au taux de droit commun. Cependant, la trésorerie sera appréhendée par la société civile. En cas de distribution de dividendes, cette dernière sera soumise au prélèvement forfaitaire unique (PFU) au taux global de 30%.
Nous avons pu constater que chacun de ces régimes fiscaux présente des avantages mais également des inconvénients, soit en cours d’activité, soit lors de la cession de l’actif immobilier.
En effet, lorsque la SCI relève du régime fiscal des sociétés de personnes, elle présente le principal intérêt de bénéficier d’un régime d’exonération en cas de cession. Néanmoins, pendant la durée d’investissement, celle-ci subit un frottement fiscal conséquent.
En revanche, lorsque la SCI est assujettie à l’IS, elle présente le principal intérêt de bénéficier d’une fiscalité quasi inexistante pendant la durée de détention de l’actif immobilier. Cependant, le frottement fiscal est très important en cas de cession et de distribution de dividendes aux associés.
Nous retenons, ainsi, que dans les deux cas, la note fiscale finit par être payée.
Le démembrement de parts sociales d’une SCI
Il existe un schéma fiscal hybride qui consiste à démembrer les parts sociales d’une société civile immobilière. Ce schéma consiste à conserver une SCI fiscalement translucide. Les associés, personnes physiques, détiennent la nue-propriété des parts sociales, et l’usufruit est cédé à la société d’exploitation, qui elle, sera soumise à l’IS.
Le démembrement des parts sociales d’une société civile immobilière doit respecter certaines conditions pour être valablement réalisé :
- La durée de la cession des droits d’usufruit doit être inférieure ou égale à 30 ans (C.civ art. 619) ;
- Le droit de vote pour les décisions concernant l’affectation des bénéfices doit être attribué à l’usufruitier dans les statuts de la société (C. civ. Art. 1844 al. 3).
Ainsi, pendant la phase du démembrement, le résultat fiscal sera déterminé selon les règles des BIC, étant donné que l’usufruitier est soumis à l’IS (Article 238 k bis du CGI). Aussi, le résultat sera très faible du fait de la déduction fiscale des frais d’acquisition et des amortissements.
En cas, de cession, la plus-value sera soumise au régime des plus-values des particuliers, et bénéficiera ainsi d’une exonération partielle ou totale, suivant la durée de détention.
Il convient ainsi de constater que la gestion du patrimoine immobilier au sein d’une SCI est très intéressante en matière fiscale lorsque les parts sociales de cette dernière ont fait l’objet d’un démembrement de propriété. Cette solution permet d’écarter les conséquences fiscales d’une imposition à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des revenus fonciers, qui a pour inconvénient de ne pas déduire des produits réalisés, les frais d’acquisition et les amortissements. Elle va également permettre de réaliser des abattements pour la durée de détention, qui peuvent conduire à une exonération de l’impôt sur le revenu des plus-values réalisées lors de la cession de l’actif immobilier au-delà d’un délai de détention de 22 ans, et des prélèvements sociaux, au-delà d’un délai de détention de 30 ans.
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