Les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) sont des sociétés d’investissement collectif qui ont pour objet l’acquisition et la gestion d’un patrimoine immobilier locatif grâce à l’émission de parts dans le public.
I – Opérations conformes à l’objet social des SCPI
Les SCPI dont l’objet social est l’acquisition directe ou indirecte, y compris en l’état futur d’achèvement, et la gestion d’un patrimoine immobilier affecté à la location (Code monétaire et financier art. L. 214-114) sont exclues du champ d’application de l’impôt sur les sociétés, sans possibilité d’option (CGI art. 239 septies). Les règles de droit commun prévues pour les sociétés de personnes par l’article 8 du CGI leur sont applicables.
Ainsi, chacun des associés est personnellement passible, pour la part des bénéfices sociaux correspondant à ses droits dans la société, soit de l’impôt sur le revenu dans la catégorie des revenus fonciers, soit de l’impôt sur les sociétés s’il s’agit de personnes morales relevant de cet impôt (CGI art. 239 septies).
Il faut savoir que, le revenu foncier imposable à l’impôt sur le revenu peut être déterminé soit selon le régime réel d’imposition soit, pour les titulaires de revenus fonciers ne dépassant pas un certain montant, selon le régime simplifié d’imposition.
Cependant, lorsque les SCPI s’écartent de leur objet social, elles perdent le bénéfice des dispositions de l’article 239 septies du CGI. Par conséquent, la réalisation d’opérations commerciales entraîne en principe leur assujettissement à l’impôt sur les sociétés. Ainsi, les revenus distribués par la société entrent dans la catégorie des revenus de capitaux mobiliers.
II – Imposition des plus-values : cession de parts par les associés
Lorsque les cessions de parts ont été réalisées par des associés personnes physiques agissant dans le cadre de leur patrimoine privé, les cessions de parts de SCPI relèvent du régime d’imposition des plus-values immobilières des particuliers, selon les règles applicables aux cessions de titres des sociétés à prépondérance immobilière.
En outre, lorsqu’elles sont réalisées par des personnes morales passibles de l’impôt sur les sociétés ou des entreprises industrielles, commerciales, artisanales ou agricoles imposables à l’impôt sur le revenu de plein droit selon un régime de bénéfice réel, les plus-values réalisées relèvent du régime des plus-values professionnelles.
Enfin, les plus-values réalisées par les autres entreprises relèvent, en principe du régime prévu pour les particuliers.
III – Impôt sur la fortune immobilière (IFI)
Pour les associés, la valeur des parts de la SCPI à retenir dans la déclaration d’IFI correspond à la fraction de cette valeur représentative de biens ou droits immobiliers imposables à l’IFI détenus directement ou indirectement par la société.
IV – Régimes de faveur pour l’investissement locatif
La souscription de parts de SCPI par des personnes physiques ouvre droit à la réduction d’impôt Duflot-Pinel-Denormandie lorsque cette souscription sert à financer des investissements locatifs dans le secteur intermédiaire (CGI art. 199 novovicies, VIII).
La souscription de parts de SCPI ouvre également droit pour le souscripteur à une réduction d’impôt lorsque cette souscription sert à financer des investissements Malraux (CGI art. 199 tervicies, IV), c’est-à-dire des opérations de restauration d’immeubles situés dans certaines zones, destinés à être loués après travaux.
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