La location saisonnière désigne une activité prisée pour de nombreux propriétaires souhaitant générer des revenus supplémentaires.
Bien que l’activité exercée génère des revenus imposables en matière d’impôt sur le revenu, de contribution économique et territoriale notamment, de nombreux contribuables sont exonérés de TVA. En effet, l’article 261 D, 4° du Code général des impôts dispose que «Les locations occasionnelles, permanentes ou saisonnières de logements meublés ou garnis à usage d’habitation » sont exonérées de la TVA.
Afin d’entrer dans le champ d’application des locations imposables à la TVA, les propriétaires proposent des locations saisonnières offrant des services para-hôtelière, dispositif soumis à des critères exigeants.
Dans ce contexte, il est impératif de maîtriser le mécanisme de récupération de TVA, constituant un élément complexe, mais avec une planification et une gestion adéquates, les loueurs meublées imposables peuvent prospérer dans un secteur en pleine croissance.
I. Définition des prestations para-hôtelières non exonérées de TVA
En ce qui concerne les locations saisonnières, la TVA devient un point d’attention en présence de prestations para-hôtelières. Conformément aux dispositions de l’article 261 D, 4° b), l’exonération de TVA ne s’applique pas, aux prestations de mise à disposition d’un local meublé ou garni effectuées à titre onéreux et de manière habituelle, comportant en sus de l’hébergement, au moins trois des prestations détaillées ci-après :
- Petit déjeuner : il s’agit de fournir un petit-déjeuner quotidien ou occasionnel aux locataires. Cela peut inclure un buffet, ou des paniers petit-déjeuner.
- Nettoyage régulier des locaux : il s’agit de proposer des services de ménage fréquents, incluant le nettoyage des chambres, le changement des draps et des serviettes, et la maintenance de la propriété.
- Fourniture de linge de maison : cette prestation nécessite de fournir des draps, des serviettes et d’articles de toilette de qualité hôtelière.
- Réception de la clientèle même non personnalisée : cette prestation désigne l’accueil des locataires principalement, et la communication des informations sur la région.
Ces prestations, se réfèrent à une gamme de services qui sont similaires à ceux fournis par les établissements hôteliers, mais qui sont proposés dans le cadre de locations saisonnières ou d’hébergements de courte durée. Sont susceptibles d’être imposés sur ce fondement, les résidences pour étudiants, les gîtes ruraux, les chambres d’hôtes, les maisons de retraites notamment.
II. Mécanisme de récupération de la TVA dans le cadre des locations imposables
La location saisonnière avec prestations para-hotellières étant une activité assujettie à la TVA, les loueurs peuvent déduire dans les conditions de droit commun cette taxe ayant grevé leurs acquisitions au taux de 20%.
Il est important de souligner que la récupération de TVA nécessite d’acquérir un immeuble neuf auprès d’un professionnel. Pour rappel, un immeuble est considéré comme neuf lorsqu’il a moins de 5 ans. Il peut s’agir :
- soit d’une construction nouvelle ;
- soit d’un immeuble ancien mais ayant fait l’objet de travaux de rénovation dont l’importance est telle qu’ils rendent le bien à l’état neuf.
A titre d’exemple, l’acquisition d’un chalet neuf pour la location saisonnière, investissement immobilier attrayant, en particulier dans les régions touristiques prisées, remplit les conditions pour bénéficier des mesures de récupération de TVA.
Aussi, les loueurs sont en mesure de récupérer la TVA appliquée sur les loyers dans le cadre de la location meublée imposable. Selon les dispositions de l’article 279 a) du CGI, le taux d’application de la TVA s’élève à 10%.
Pour bénéficier du dispositif de récupération de la TVA, il est recommandé de tenir une comptabilité précise des revenus et dépenses, étant essentiel pour établir la déclaration de TVA. Le service des impôts compétent pour traiter la déclaration de TVA, est en principe celui du lieu du meublé. En cas de pluralité de meublés, le service compétent est soit celui du lieu de résidence du redevable, soit celui du lieu de situation du meublé le plus important.
Notez que la location est imposable en France dès lors que les immeubles y sont situés, y compris donc si la location est faite au profit de personnes ne résidant pas en France.
Il est important de noter que la liste des cas d’imposition énumérée à l’article 261 D 4° du CGI, est limitative. Cela signifie que les personnes physiques ou morales qui ne correspondent à aucun de ces cas d’imposition, entrent dans le champ d’application des locations exonérées de TVA.
