La location meublée professionnelle et non professionnelle : un régime fiscal distinct

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Pour qu’un logement mis en location puisse être considéré comme étant meublé, il doit au minimum comporter les éléments cités à l’article 2 du Décret n°2015-981 du 31 juillet 2015 :

  • Literie comprenant couette ou couverture ;
  • Dispositif d’occultation des fenêtres dans les pièces destinées à être utilisées comme chambre à coucher ;
  • Plaques de cuisson ;
  • Four ou four à micro-ondes ;
  • Réfrigérateur et congélateur ou, au minimum, un réfrigérateur doté d’un compartiment permettant de disposer d’une température inférieure ou égale à – 6 °C ;
  • Vaisselle nécessaire à la prise des repas ;
  • Ustensiles de cuisine ;
  • Table et sièges ;
  • Étagères de rangement ;
  • Luminaires ;
  • Matériel d’entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement.

Distinction entre la location meublée professionnelle et non professionnelle

La détermination du caractère professionnelle d’une location meublée dépend de la qualité professionnelle du bailleur. Il faut, dès lors, que le bailleur ait la qualité de loueur professionnel. Cette qualité est reconnue aux personnes qui remplissent les conditions citées à l’article 155, IV du CGI. Ainsi, en vertu de cet article, les recettes annuelles tirées de cette activité par l’ensemble des membres du foyer fiscal doivent être supérieures à 23 000 € et elles doivent également excéder les revenus professionnels du foyer fiscal soumis à l’impôt sur le revenu. Le loueur non professionnel est, par opposition, celui qui ne respecte pas l’une de ces conditions.

Il convient de préciser que la condition tenant à l’inscription au registre du commerce et des sociétés en qualité de loueur professionnel de l’un des membres du foyer fiscal n’est plus exigée pour acquérir la qualité de loueur professionnel, depuis le 9 février 2018 (Cons. Const. 8 février 2018 n° 2017-689 QPC).

Enfin, l’impôt sur le revenu frappe, dans la catégorie des BIC, les bénéfices qui proviennent d’une profession commerciale ou d’une activité assimilée, lorsque cette profession ou activité est exercée par une personne physique ou une société ne relevant pas de l’impôt sur les sociétés. Étant donné que l’activité de location en meublés de locaux d’habitation (art. 35, I-5° bis du CGI) est réputée commerciale, elle relève par conséquent de la catégorie des BIC, et ce, que l’activité ait été exercée à titre habituel ou à titre occasionnel.

Toutefois, le régime fiscal auquel elles sont soumises comporte un certain nombre de particularités. En effet, lorsque les contribuables relèvent d’un régime réel d’imposition, de plein droit ou sur option, des règles particulières s’appliquent selon qu’ils revêtent la qualité de loueur professionnel ou non professionnel.

La déductibilité des charges engagées

Le bénéfice imposable dans la catégorie des BIC est un bénéfice net, égal à la différence entre les produits perçus par l’entreprise et les charges supportées par elle.

Contrairement à la catégorie des revenus fonciers, les charges déductibles comprennent également les amortissements, ce qui permet par conséquent de réduire fortement les bénéfices imposables (article 39, 1-1° du CGI).

Cependant, le régime du report des déficits et des amortissements varie selon qu’il s’agit d’une location meublée professionnelle ou non professionnelle.

Pour les loueurs professionnels, les déficits retirés de l’activité de location meublée exercée à titre professionnel sont imputables sur le revenu global du contribuable sans limitation, sous réserve que ces déficits ne proviennent pas d’amortissements exclus des charges déductibles.

Pour les loueurs non professionnels, les déficits retirés de l’activité de location meublée exercée à titre non professionnel ne sont imputables que sur les revenus provenant d’une telle activité au cours de celles des dix années suivantes pendant lesquelles l’activité n’est pas exercée à titre professionnel (art.151 septies, VII et art. 156, I-1° ter du CGI).

Dans les deux cas, le montant déductible de l’amortissement des biens loués est limité. Il ne peut pas excéder, au titre d’un même exercice, la différence entre le montant du loyer acquis et celui de l’ensemble des autres charges afférentes aux biens loués (art. 39 C, II-2 du CGI). Néanmoins, la fraction exclue au titre d’un exercice peut être déduite du résultat des exercices suivants, en sus de l’annuité normale, dans le respect de la limite de déduction applicable au titre de l’exercice.

En outre, dans la catégorie des revenus fonciers (art. 156, I-3° du CGI), le déficit constaté ne peut en principe être imputé que sur les revenus fonciers des dix années suivantes. La loi permet, cependant, l’imputation sur le revenu global, avec ou sans limite, des déficits résultant de certaines dépenses. Les déficits fonciers résultant de dépenses (déductibles des revenus fonciers) autres que les intérêts d’emprunt s’imputent sur le revenu global dans la limite annuelle de 10 700 €. Lorsque le revenu global du contribuable est insuffisant pour absorber le déficit foncier imputable (limité à 10 700 €), l’excédent du déficit est imputable dans les conditions de droit commun sur les revenus globaux des six années suivantes. La fraction du déficit supérieure à cette limite ainsi que celle correspondant aux intérêts d’emprunt ne sont imputables que sur les revenus fonciers des dix années suivantes.

L’assujettissement aux cotisations sociales

Les loueurs professionnels sont obligatoirement affiliés aux régimes de sécurité sociale des travailleurs indépendants non agricoles (art. L.311-3, 35° et L611-1, 6 du CSS).

Tandis que, les loueurs non professionnels sont assujettis à la CSG, à la CRDS et au prélèvement de solidarité au titre des revenus du patrimoine et assimilés (art. L 136-6 du CSS ; art. 15 de l’Ord. 96-50 du 24 janvier 1996 ; art. 235 ter du CGI). C’est également le cas des revenus fonciers.

L’imposition des plus-values de cession de biens immobiliers

Les plus-values des loueurs professionnels sont soumises au régime des plus-values professionnelles (Art. 39 duodecies, 72 et 93 quater du CGI). La plus-value à court terme est soumise au barème progressif de l’impôt sur le revenu et aux cotisations sociales, et la plus-value à long terme est soumise à un taux forfaitaire de 30% (art. 39 quaterdecies, art. 72 et art. 93 quater du CGI). Néanmoins, sous réserve que l’activité soit exercée depuis au moins cinq ans, les plus-values en question peuvent être exonérées lorsque la moyenne des recettes tirées de la location au titre des exercices clos au cours des deux années civiles qui précèdent la date de clôture de l’exercice de réalisation de la plus-value n’excède pas 90 000 € HT (exonération totale) ou est comprise entre 90 000 € HT et 126 000 € HT (exonération partielle).

En revanche, les plus-values réalisées par les loueurs non professionnels relèvent du régime des plus-values des particuliers. Dès lors, ils vont bénéficier d’une exonération de l’impôt sur le revenu sur les plus-values de cession immobilière au-delà d’un délai de détention de 22 ans, et des prélèvements sociaux, au-delà d’un délai de détention de 30 ans (art. 150 VC du CGI).

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