La cession d’une Société civile immobilière (SCI) assujettie à l’impôt sur les sociétés (IS) par un associé personne morale soumise à l’IS, est une opération par laquelle une personne morale, souvent une société holding cède les parts sociales qu’elle détient dans le capital social d’une SCI, au profit d’une autre personne morale qui est également assujettie à l’IS.
Cette opération est soumise au paiement de deux types de taxes : les droits d’enregistrement, et l’impôt sur la plus-value réalisée. À ce titre, le cessionnaire est tenu de réaliser les formalités nécessaires après la cession et de payer les droits correspondants.
- Quel est le régime fiscal d’une cession de parts de SCI ?
En ce qui concerne les droits d’enregistrement, lorsque la cession de parts sociales de SCI est constatée par acte sous signature privé (rédigé par les parties ou par un tiers sans intervention d’un notaire), le cessionnaire doit obligatoirement enregistrer cet acte auprès du Service des impôts des entreprises compétent. Cette formalité permet d’établir une date certaine de l’acte à l’égard des tiers, conformément à l’article 1377 du Code civil.
Lors de cette opération, le cessionnaire doit payer des droits d’enregistrement équivalant à 5% du prix de cession, s’il s’agit d’une société à prépondérance immobilière.
Dans la cadre de l’impôt sur les plus-values de cession, le montant de la plus-value correspond à la différence entre le prix de vente et le prix d’acquisition des parts sociales. Une fois le montant de la plus-value de cession déterminé, il convient d’appliquer le régime fiscal des cessions de parts de SCI, qui varie en fonction du régime d’imposition de la SCI (impôt sur les sociétés ou impôt sur le revenu).
Par ailleurs, la cession des titres d’une entreprise soumise à l’impôt sur les sociétés entraîne également le paiement d’une taxe forfaitaire unique de 12,8 %, à laquelle viennent s’ajouter les prélèvements sociaux (conformément à l’article 200 A du CGI). Toutefois, le cédant a la possibilité d’opter pour le barème progressif de l’impôt sur le revenu sur l’ensemble de ses plus-values et revenus mobiliers. Cette option permettra de conserver, sous certaines conditions et limites, les réductions d’impôts proportionnelles en fonction de la durée de détention des parts sociales, en vigueur avant 2018.
- Les avantages liés à la cession d’une SCI à l’IS par une holding
Les avantages de cette cession peuvent être multiples.
Tout d’abord, si le cédant souhaite réinvestir tout ou partie du produit de cession dans l’acquisition de nouveaux titres, il peut bénéficier d’un report d’imposition des plus-values :
- Soit en transférant préalablement les titres destinés à être vendus à la société holding ;
- Soit en déposant ces mêmes titres sur un compte PME innovation.
De plus, la cession permet de transférer la gestion de la SCI à une entité juridique possédant une expertise spécifique dans le domaine de l’immobilier, ce qui peut améliorer l’efficacité et la rentabilité de la gestion de la société.
En outre, la cession d’une SCI à l’IS par un associé personne morale à l’IS peut offrir des opportunités d’optimisation fiscale. En effet, les sociétés soumises à l’impôt sur les sociétés peuvent bénéficier de certains avantages fiscaux, tels que les amortissements déductibles, les déductions fiscales liées aux travaux de rénovation ou encore les possibilités de report de déficits fiscaux.
En transférant la propriété de la SCI à une personne morale soumise à l’IS, ces avantages peuvent être exploités de manière plus optimale.
Notez que la cession d’une SCI à l’IS par un associé personne morale à l’IS est soumise à certaines règles juridiques et fiscales.
Il est important de faire appel à des professionnels qualifiés, tel d’un expert-comptable fiscaliste, pour s’assurer que toutes les obligations légales sont respectées et que les avantages fiscaux sont pleinement exploités.
