En fonction de votre projet et de vos objectifs d’investisseurs, vous disposez de plusieurs options : SCI de location, d’attribution, de construction-vente…

La SCI de famille

La SCI familiale est la plus fréquemment choisie. Elle a pour objet l’acquisition, la détention et la gestion d’un patrimoine immobilier en famille. Pour avoir le caractère familial, elle doit être constituée entre parents et alliés jusqu’au 4ème degré. En conséquence, elle perd son caractère familial dès l’entrée d’un associé au capital, qui n’a pas de lien de famille ou d’alliance avec les autres associés présents.

La SCI de location

Aussi très répandue, la SCI de location permet à deux associés au moins de se constituer un patrimoine à donner en location. L’option pour la taxation à l’impôt sur les sociétés leur permet de ne pas alourdir leur fiscalité, et de proposer de la location meublée à titre d’activité principale.

La SCI de construction-vente (SCCV)

Comme son nom l’indique, la SCCV a pour objet l’acquisition d’un terrain pour y édifier un immeuble et la revente pour générer une plus-value. Elle est soumise à un régime juridique et fiscal spécifique, au regard de son activité commerciale, proche de celle d’un promoteur.

En raison de l’exercice d’une activité commerciale, elle devrait en principe relever de l’impôt sur les sociétés, qui soumet la plus-value immobilière réalisée, à un traitement fiscal défavorable. Cependant, pour encourager les particuliers à produire du logement, le législateur a fait le choix d’assujettir cette SCI à l’impôt sur le revenu, malgré son objet commercial.

Autre spécificité de la SCCV : sa durée de vie. Limitée à une durée de 99 ans, elle prend fin dès lors que le bien est revendu, car elle aura réalisé son objet social. Les associés devront alors la dissoudre et la liquider. S’ils souhaitent réaliser une autre opération de construction-vente, ils devront créer une nouvelle SCI.

À savoir : la SCCV ne permet pas de louer un parc immobilier. Sous peine de nullité, toute forme d’attribution en propriété ou en jouissance en faveur des associés est interdite.

La SCI d’attribution 

L’objet social de cette SCI est d’acheter ou de construire des immeubles, en vue d’en attribuer une fraction à chacun des associés. Prévue dans les statuts juridiques, la répartition des lots s’effectue généralement à concurrence de la détention dans le capital social. Une fois le partage effectué, la SCI aura réalisé son objet social et sera donc dissoute.

La SCI de jouissance à temps partagé

L’objet social de cette SCI consiste à acheter un bien immobilier qu’elle met ensuite à disposition des associés en temps partagé. Chaque associé a ainsi la jouissance du logement pendant une certaine durée. Fixée par les statuts, la durée dépend généralement de la détention dans le capital social. Cette société se révèle parfaitement adaptée aux amis qui souhaitent se partager une résidence secondaire.